Retrouvez les questions les plus fréquentes concernant nos services de gestion de copropriétés, de gérance et de transaction.

syndic

Tous les ans, les copropriétaires reçoivent une convocation pour participer à l’assemblée générale. C’est l’occasion de voter pour les questions qui sont à l’ordre du jour.
Votre présence n’est pas obligatoire aux assemblées générales mais il est possible de vous faire représenter. Pour cela, vous devez confier un mandat à un copropriétaire ou à une personne extérieure à la copropriété. En cas d’absence, vous recevrez à votre domicile le procès verbal indiquant toutes les décisions prises pendant l’assemblée générale. Vous devez accepter les décisions qui ont été prises lors de la réunion.

À l’issue d’une assemblée générale de copropriété, un procès-verbal (PV) doit être impérativement établi. Ce PV rend compte de l’ensemble des décisions prises durant la séance. La feuille de présence ainsi que les noms des copropriétaires s’étant opposés ou abstenus à certaines décisions, lui sont greffés.

Le PV est établi par le secrétaire de séance et signé par l’ensemble du bureau : président de l’assemblée, secrétaire et le(s) éventuel(s) scrutateur(s). Il arrive fréquemment que le PV d’AG de copropriété soit pré-rédigé et juste complété par le secrétaire selon les décisions prises.
Le PV d’AG est délivré par le syndic de copropriété, qui est tenu d’envoyer une copie ou un extrait à tout copropriétaire qui en a fait la demande. Aussi, il doit être transmis en lettre recommandée avec AR (postale ou électronique) sous un délai d’un mois aux copropriétaires non présents et opposants aux décisions prises par l’AG.

Vous êtes dans l’obligation de contribuer aux dépenses de la copropriété même si vous êtes devenu propriétaire de votre bien après le vote en assemblée générale. Il est donc important de se renseigner au préalable sur les chantiers futurs ou en cours.

Le règlement de copropriété répartit les charges à chaque lot en fonction d’un coefficient d’étage. Les copropriétaires du rez-de-chaussée n’ont rien à payer pour ce qui est des charges d’ascenseur. Cependant, s’ils disposent d’un parking ou une cave au sous-sol, ils sont dans l’obligation de contribuer aux charges d’ascenseur. A contrario, les dépenses liées à l’entretien des escaliers seront reparties selon les parts détenues par le copropriétaire.

Votre syndic de copropriété ne vous satisfait plus et vous avez décidé d’en changer ? Très bonne initiative ! Mais attention à bien anticiper, car il s’agit d’une procédure encadrée, qui nécessite de la préparation. Explications…

 

Fin de mandat, révocation, mise en concurrence, quelle que soit la cause ou la méthode que vous avez choisie pour changer de syndic professionnel, il faut obligatoirement inscrire ce projet à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale. Le choix d’un nouveau syndic doit en effet être voté à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

 

Mais attention, dans les faits, il arrive que certains syndics pas très à cheval sur la déontologie joue des tours à leurs copropriétaires… Exemple : à réception de la notification de mise en concurrence pour ajout à l’ordre du jour de l’AG, le syndic dit “sortant” (celui dont la copropriété ne veut plus) pourrait se dépêcher de riposter en envoyant le jour même aux copropriétaires les convocations à l’AG, sans y avoir inscrit le projet de contrat du nouveau syndic. Il avancera alors l’argument “désolé, nous avons reçu votre demande trop tard, les convocations étaient déjà sous pli…” Dommage !

C’est ainsi qu’il peut habilement éviter de faire passer ce sujet en AG, car s’il ne figure pas à l’ordre du jour, il ne pourra effectivement pas être voté !
Le syndicat des copropriétaires n’aura malheureusement pas d’autre choix que de réélire le syndic déjà en place, faute de quoi l’immeuble se retrouvera sans gestionnaire si personne ne souhaite assumer le rôle de syndic bénévole.


Pour éviter ce genre d’écueil, vous l’aurez compris, il faut absolument envoyer votre demande de changement de syndic bien en avance, et ne pas attendre la date limite d’envoi des convocations à l’AG (21 jours avant cette dernière).


Et pour être totalement en règle, votre demande d’ajout d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de l’AG doit être accompagnée du projet de contrat de gestion proposé par ce nouveau syndic que vous avez sélectionné pour reprendre la gestion de votre copropriété.


Notez aussi que cette demande doit parvenir au syndic sortant via courrier recommandé avec accusé de réception.

Pour vous aider à formuler votre demande de changement de syndic, n’hésitez pas à demander un modèle de lettre de mise en concurrence.

Une copropriété est quotidiennement exposée à des risques. La souscription à une assurance multirisques immeuble est donc essentielle.

Elle couvre l’immeuble dans son intégralité en cas de dommages survenus suite à un sinistre garanti par le contrat. Il s’agit donc d’une assurance collective généralement rendue obligatoire par les règlements de copropriété.
Elle couvre tout type de sinistre, notamment les : dégâts des eaux (régis par la convention IRSI), incendies, catastrophes naturelles et technologiques, bris de glace, vols, explosions, actes de vandalisme, actes de terrorisme, etc.

 

L’assurance habitation multirisques de l’immeuble peut être complétée par des garanties supplémentaires : protection juridique, chutes d’arbres, garantie effondrement, extension des biens garantis, graffitis, dommages aux ascenseurs, etc.

Vérifié le 01 juin 2020 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)


La fiche synthétique informe les copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété et l’état de l’immeuble. Cette fiche est obligatoire dans toutes les copropriétés. Elle doit être réalisée par le syndic de copropriété. Le syndic doit la mettre à jour tous les ans.

Les copropriétés ont l’obligation de procéder à leur immatriculation au sein d’un registre national des copropriétés. Ce registre permet au syndic d’établir chaque année la fiche synthétique de la copropriété. Plus généralement, il permet de faciliter la connaissance de l’état des copropriétés en France. Les informations mentionnées doivent être actualisées tous les ans et lors d’événements particuliers. L’absence d’immatriculation ou la non mise à jour des données entraîne des sanctions.

Les charges de copropriétaires ont pour finalité de financer les dépenses courantes et les investissements. Si vous payez vos charges avec du retard, vous pouvez mettre en danger la situation financière de votre copropriété particulièrement s’il s’agit d’une petite copropriété. Pour éviter cela, il est préférable de mettre en place un protocole de recouvrement des impayés :
• la lettre de relance ;
• les arrangements amiables (échelonnement de la dette) ;
• le contentieux.

Si vous savez que vous ne pourrez pas payer vos charges, il vaut mieux alerter au préalable le syndic de copropriété.

GERANCE

Beaucoup pensent que la gestion d’un immobilier locatif est chose facile mais il existe des points moins évidents qui doivent être confiés à des professionnels. Avec ses zones délicates et certaines complexités, gérer un bien immobilier dans sa formule locative nécessite un savoir-faire et beaucoup de disponibilité que certains investisseurs n’ont pas acquis. Il est donc fortement conseillé de faire appel aux services d’une agence immobilière pour s’occuper de la gestion de votre bien locatif. Le grand avantage quand vous faites appel à un gestionnaire, c’est d’avoir un esprit serein. Des formalités juridiques ou une réparation du logement peuvent être confiées à un agent.

La garantie des loyers impayés a pour objet de couvrir le risque d’impayés (loyers et charges) des locataires et les dégradations locatives mais également les frais exposés lors de la procédure judiciaire.
C’est une solution idéale pour louer en toute sérénité !

La révision de loyer vous permet de modifier le montant du loyer en cours de bail.
Cela est possible une seule fois par an et dans deux cas seulement :
• Votre contrat de bail prévoit une clause de révision annuelle du loyer.
• Vous avez effectué des travaux d’amélioration du bien qui justifient une augmentation de loyer.
Dans ces cas-là, vous pouvez augmenter le loyer dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL).
PUIS-JE RÉCUPÉRER MON APPARTEMENT À TOUT MOMENT ?
Non, quel que soit le contrat de location signé, le bailleur doit attendre le terme du bail ou de son renouvellement pour reprendre possession des lieux. Même s’il rentre d’expatriation et n’a pas d’autre domicile. Le préavis dû par le bailleur est de 3 mois minimum, mais il faut prendre en compte le fait que le délai ne court qu’à réception de la lettre par le locataire. Il faut donc prévoir plus de 3 mois, dans les faits.

QUE SE PASSE-T-IL EN CAS DE DÉGÂT DES EAUX ?


Lorsqu’un dégât des eaux survient dans votre appartement meublé, la première chose à faire est de prévenir votre assureur. Si l’appartement est géré par Home Management, prévenir Relais Habitat Gestion Locative qui se chargera de prévenir votre assureur et de faire venir un plombier.


Si le dégât est grave et que l’eau s’écoule, couper l’eau dans l’appartement en fermant le robinet d’arrêt d’eau.


L’intervention d’un plombier est nécessaire afin de faire une recherche de l’origine de la fuite. Par exemple : la fuite provient-elle de votre appartement ou de celui de votre voisin ?


A savoir : la réglementation régie par la Convention ISRI stipule que le plombier qui intervient sur la fuite doit être contacté par “la personne victime de la fuite d’eau”.


Si votre fuite d’eau provoque un dégât des eaux chez le voisin du dessous, ça sera à lui de prévenir son assureur et de demander l’intervention d’un plombier.


Pour bien faire, prévenez votre assureur et Relais Habitat Gestion Locative .

Chaque trimestre, nous vous faisons parvenir un compte rendu de gestion précis reprenant tous les encaissements et toutes les dépenses que nous avons réalisé pour votre compte durant le trimestre.


La première page de notre compte rendu reprend les versements déjà effectué en cours de trimestre et le solde définitif de trimestre.


Les pages suivantes comprennent une situation détaillée des sommes dues et réglés par vos locataires.


Enfin, après chaque situation des locataires un tableau reprend toutes les sommes que nous avons payées pour vos comptes au syndic, aux artisans, aux assureurs ainsi que nos honoraires.


Ainsi le tableau comprenant les dépenses comprend le solde du trimestre duquel il convient de déduire vos acomptes pour savoir combien il reste à vous verser

NON. Contrairement à ce que pensent de nombreuses personnes, il n’est pas possible de céder son bail d’habitation. Seul le bailleur peut conclure un bail pour le logement dont il est propriétaire. Si le locataire veut présenter la candidature d’un repreneur, il doit au préalable donner son préavis. Attention le repreneur devra impérativement remplir les conditions exigées par la bailleur.

transaction

La première des démarches est de faire appel à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire…) afin de déterminer la valeur de votre bien.
Ne pas hésiter à faire appel à deux personnes afin de vérifier qu’il n’existe pas ou peu d’écart de valeur.
L’étape suivante est la mise en vente, qui se traduit par la rédaction d’un mandat exclusif ou non, à votre convenance…Ne pas négliger de se faire expliquer la différence entre les deux!
Vient alors la diffusion des annonces…et les visites… attention un grand nombre de visites ne signifie pas un grand nombre d’acheteurs! C’est un des métiers du véritable professionnel de cibler parfaitement les visiteurs… Parfois une seule visite suffit!

Quels sont les avantages du mandat exclusif ?

L’avantage réel du mandat exclusif réside dans une implication élevée et assurée de la part de l’agent immobilier. Ce dernier faisant son maximum afin de réaliser la transaction le plus rapidement possible et au prix le plus intéressant, lui permettant de toucher, au passage, sa commission. Le second avantage, demeurant non négligeable, consiste à la valorisation de votre bien par sa rareté sur le marché.

 

Est-ce que l’agence est rémunérée si elle ne vend pas mon bien ?

Non, si un agent immobilier s’est vu confier un mandat de vente mais ne réussit pas à le faire aboutir sur une transaction ; que le vendeur retire son mandat ou qu’il vende le bien par ses propres moyens, l’agent immobilier ne perçoit pas ses honoraires. Ce principe est d’ailleurs mentionné dans le mandat qui engage l’agence immobilière et le vendeur l’un envers l’autre. Quel que soit le type de mandat.

Mettre en vente ou en location votre bien au-delà du prix du marché conduit les clients potentiels à ne pas visiter votre bien ou à être déçus lors des visites.
Votre bien va se situer hors marché et à terme, se déprécier.

L’acte authentique, ou acte notarié, est un acte établi et enregistré par un notaire.
C’est le document qui constate le transfert de propriété à l’acquéreur et le paiement du prix au vendeur.
Il intervient lorsque tous les documents pour la vente sont réunis :

• – Obtention du ou des prêt(s) immobilier(s)
• – Purge du droit de préemption éventuel
• – Obtention d’une éventuelle caution

Avant qu’il ne le signe, le contrat de vente doit être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue de signature.
A la signature de l’acte authentique, le reste de la somme correspondant au prix de vente du bien est versé (un acompte de 10% est généralement versé lors du compromis). Les frais de notaire sont également versés.

Aujourd’hui, en application de la loi sur la publicité foncière, toute vente immobilière doit être reçue par un notaire. Ce dernier doit, en suite de l’acte le faire publier au Service de la publicité foncière. Ce service transmet ensuite les informations au Service du cadastre qui met alors ses bases à jour. A partir de cette mise à jour, les impôts et taxes locaux seront adressés au nouveau propriétaire.

Le « home staging » est une préparation à la mise en vente d’un bien (valoriser les volumes, la luminosité et la circulation dans l’espace, dépersonnaliser et harmoniser l’ensemble). Des frais sont souvent à engager, ils ne doivent néanmoins pas dépasser 3% du prix de vente. Il ne s’agit pas de cacher d’éventuels vices, mais permet de donner à l’acquéreur l’idée qu’il peut s’installer de suite…
Si, souvent, cette mise en œuvre ne permet pas de vendre plus cher, elle peut permettre de vendre plus vite et avec une moindre négociation. Elle permet surtout, c’est son but, de permettre au candidat acquéreur de mieux se projeter dans « son futur logement ».

Le gain financier de la transaction avec un agent immobilier
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le recours à un agent immobilier est loin d’être budgétivore et permet au contraire de réaliser des économies substantielles pour le client.
La commission d’agence versée par ce dernier est en effet amortie par la rapidité avec laquelle s’est effectuée la vente.
Il faut comprendre que plus un bien immobilier reste immobilisé longtemps, et plus il engendre de coûts en termes d’entretien, voire de réfection.
Il est donc dans l’intérêt du propriétaire vendeur à ce que son bien immobilier trouve preneur dans les meilleurs délais.

L’immobilier « off market » définit littéralement un bien proposé à la vente mais pas sur le marché dit « visible ». Autrement dit, les biens « off market » ne sont visibles sur aucun site internet et ne se découvrent qu’à la discrétion des agents commerciaux.
Pourtant, la démarche peut sembler contre-productive. En effet, en ne publiant pas le bien sur Internet on risque de ne pas toucher autant d’acheteurs potentiels. Les biens immobiliers off market nécessitent une commercialisation spécifique et un réseau d’acheteurs qualifiés, l’idéal étant donc de les confier à un intermédiaire spécialisé dont le réseau et le domaine d’expertise correspondent au bien à vendre.